ECONOMIA

Hipotecarios: los bancos amplían su oferta y “rezan” para alejar el ruido político

jueves, 28 de enero de 2010

Las entidades comenzaron el 2010 muy activas. Mejoraron las condiciones de acceso y extendieron los plazos. Hay ofertas por $500.000 y a tasa fija o combinada. Pero temen que la mayor incertidumbre aleje a los potenciales interesados. ¿Cuánto se paga de cuota por cada $100.000 requeridos?

Más de 10 entidades líderes volvieron al ruedo para ofrecer nuevas líneas de préstamos hipotecarios, un alternativa que prácticamente se evaporó del mercado en 2009 y que sólo representó el 6% del total de las compras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires.

Esa mayor expectativa que muestran los bancos se ve favorecida por la abundante liquidez que impera en el sistema y por el crecimiento en el nivel de depósitos.

Desde el lado de la demanda la situación es un tanto diferente. Si bien hay una leve recuperación del consumo, la incertidumbre sigue latente. Más aun, luego de este nuevo conflicto suscitado entre el Gobierno y el titular del Banco Central.

En este sentido, los especialistas destacan dos factores clave, que podrían generar interferencias y aplacar el ánimo de buena parte de la sociedad para contraer un compromiso a largo plazo a la hora de querer renovar su vivienda:

•Por una lado, el mayor ruido político suscitado tras la pelea por hacerse de las reservas del Banco Central por parte del oficialismo. Para muchos analistas, su prolongación en el tiempo acrecentará, indefectiblemente, la cautela de particulares y ahorristas.

•Por otro, las condiciones impuestas por el mercado: pocas entidades en condiciones de ofrecer tasa fija pura, o una exigente relación cuota-ingreso, son algunos de los factores que dejan fuera de este tipo de préstamos a buena parte de la clase media.
Al respecto, Martín Apaz, gerente del departamento de Economía de Deloitte, explicó que “lo más importante es que las propuestas se concreten y que no ocurra que la cantidad de trabas superen los beneficios, al momento de que un interesado se acerque al mostrador”.

Punto de partida

La cantidad de bancos que ofrecen actualmente líneas de créditos hipotecarios son 17, que pueden ser destinadas a la adquisición, refacción o construcción de vivienda, según datos aportados por Zonabancos.

En lo que se refiere a adquisición, debe diferenciarse entre aquellas entidades que ofrecen líneas para vivienda única y otras que buscan captar a quienes ya poseen alguna propiedad.

En el primer caso, los interesados están habilitados para acceder a la mayoría de las líneas. Pero los requisitos de ingreso mínimo, porcentaje de financiamiento, relación cuota-ingreso y demás, restringen fuertemente ese caudal de personas.

En el caso de quienes ya poseen algún tipo de unidad, sólo pueden acceder a préstamos que no sean exclusivos para “vivienda única”. Y, en este caso, el costo Financiero Total (CFT) que deben asumir es mayor, llegando en algunos casos a ser hasta un 10% superior.

Aspectos generales

De acuerdo con las características principales de las líneas que se otorgan en el mercado para comprar la primera propiedad, las entidades prestan –en general- hasta un monto máximo de $300.000 (casi u$s80.000), con algunas excepciones como el Banco Francés o el Ciudad, que dan hasta 500.000 pesos (u$s 130.000 aproximadamente).

En cuanto a los plazos de cancelación, ofrecen un máximo de 30 años y un Costo Financiero Total (CFT) que va del 19 a 25 por ciento.

“La mayoría de las solicitudes que llegan por parte de los interesados son por un monto promedio de $130.000 y por un plazo inferior a 20 años”, sostuvo Maximiliano Coll, directivo del Banco Ciudad.

Desde el Banco Hipotecario, uno de los jugadores más fuertes del mercado -tras haber recibido fondos de las ANSES para potenciar esta línea de préstamos– hicieron referencia a un requerimiento promedio de $160.000. Y confiaron a iProfesional.com que la edad promedio de los de los interesados es de 36 años.

En cuanto a los requisitos, la entidad exige un ingreso familiar (se puede sumar el del titular y el del cónyuge) superior a los 5.500 pesos.

Propuestas por entidad

La puesta en marcha de esta amplia variedad de propuestas que hoy buscan impulsar las entidades comenzó a potenciarse una vez superada las elecciones legislativas. Y, más específicamente, a finales de 2009.

Cobró particular relevancia la iniciativa impulsada por el Gobierno a través del Banco Hipotecario a partir del lanzamiento de líneas destinadas a refacción, ampliación, terminación o compra de vivienda nueva o usada.

El total de dinero que había aportado la entidad pública para este fin fue de u$s1.500 millones, con lo cual se espera financiar 37.000 viviendas hasta 2011.

Desde la entidad confiaron a iProfesional.com que, hasta el momento, se firmaron 3.353 escrituras, por un monto total de $531 millones en todo el país.

“Hay miles de carpetas ingresadas y en proceso de escrituración”, afirmaron a este medio.

Sin embargo, las opciones que hoy ofrece no son las originales, dado que los créditos para la compra de una vivienda usada ya fueron eliminados. La decisión tiene que ver con impulsar con más fuerza el mercado de la construcción, para así generar más empleo.

“Las líneas dirigidas a la construcción de una unidad son las más requeridas, en todas las regiones del país, alcanzando el 80% de las solicitudes en el interior. Con una financiación del 100% de la obra, una tasa del 10% y cancelación a 20 años, es la más alentada del programa, por ser la que más empleo indirecto genera”, explicaron desde el Hipotecario.

El valor de las cuotas

El resto de las entidades que actualmente otorgan préstamos comenzaron con sus anuncios entre fines de 2009 y los primeros días de 2010.

De acuerdo al relevamiento de Zonabancos, en el mercado hay nueve entidades que ofrecen préstamos para vivienda única.

Entre ellas se encuentran los bancos Hipotecario, Ciudad y Nación, que son los líderes. Recientemente se sumaron el Santander, Francés, Macro e Industrial. Y los bancos de Córdoba y Tierra del Fuego.

En cuanto a las entidades con líneas para la compra de segunda vivienda, se encuentran el Credicoop, Galicia, Ciudad, Macro, Industrial y los bancos de Santa Cruz, Neuquen, Patagonia, Corrientes, Municipal de Rosario y Roela.

Consultando a las distintas entidades para conocer cuál es el valor de la cuota para un préstamo de $100.000 (u$s25.000 aproximadamente) a 10 años. Según las cifras aportadas, el monto mensual de devolución oscila entre los $1.700 y $2.000. En el caso del Santander, al ser a 5 años, la cifra es más alta.

Las condiciones son las siguientes:

En el caso del Ciudad, Coll explicó que nunca abandonaron la oferta de créditos para la vivienda, aunque no la estaban comunicando públicamente.

“La demanda estaba agazapada y la gente no quería endeudarse. Hasta 2008 otorgábamos 600 préstamos por mes. En 2009 hubo una caída, donde llegamos a colocar tan sólo 100 carpetas. Hoy mejoramos el ritmo y aunque no estamos como en los momentos de máxima demanda hay más consultas por parte del público”, agregó.

Para atraer más clientes, la entidad lanzó la línea “Ciudad Vivienda” de hasta 20 años de plazo, con tasa combinada, fija los dos primeros años y luego variable. Redujo el valor de las cuotas, flexibilizó los requisitos de acceso - mejorando la mayor relación cuota ingreso del 30 al 35% - y aumentó el porcentaje de la vivienda a financiar, del 65 al 75 por ciento.

“La tasa combinada es una opción que permite alivianar los dos primeros años, cuando la relación cuota-ingreso suele ser más dura para el bolsillo de la gente. Este periodo es el más pesado, porque en general se da un endeudamiento al límite de lo que permite el salario. Con el tiempo, si bien se ajusta ese valor, también se da un incremento en los ingresos familiares”, explicó Coll.

El Banco Francés es uno de los privados que salió con más fuerza a publicitar su nueva línea.

La propuesta de la entidad, relanzada en diciembre, ofrece una tasa de 18% para la adquisición y construcción de primera vivienda, a 15 años, mientras que redujo a 8 años la destinada a ampliación o refacción.

Hay diferentes topes de financiación, en función al destino del préstamo:

•Para la adquisición de primera vivienda, financia hasta el 60% del valor del inmueble. El monto máximo es de 500.000 pesos.

•Para construcción de primera vivienda financia hasta el 50% del valor del inmueble. El monto máximo es de 300.000 pesos.

•En la refacción-ampliación de primera vivienda la entidad ofrece hasta el 30% del valor del inmueble. El monto máximo es de $150.000, y el plazo de 96 meses.
La relación cuota ingreso es del 30% y el Costo Financiero Total Efectivo del 22 por ciento.

“Los plazos varían de acuerdo a la capacidad de pago del tomador”, comentan en las entidades.

Un ejemplo de variación es la siguiente, de acuerdo con los datos aportados por el Francés:

•Cuota de $1.900: por $100.000 a 10 años
•Cuota de $1.684: por $100.000 a 15 años
“Se espera una muy buena respuesta del público, ya que si bien la relación ingreso-valor de la propiedad es más alta que en otros momentos, los montos financiados vs. los escriturados son bajos", agregó Pablo Borakievich, gerente del BBVA Banco Francés.

Si lo que se busca es un plazo mayor las opciones del Hipotecario, Ciudad y Francés son las siguientes:

Al respecto, desde el Hipotecario explicaron que es poco común que un cliente tome un préstamo por menos de 10 años justamente porque la cuota se encarece.

¿Qué se puede comprar?

De acuerdo a los datos del Registro de la Propiedad, en 2009 se realizaron 4811 compras con hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires.

La cifra marca una caída en relación a 2008, cuando se efectuaron 7662 operaciones, un año que tampoco había sido bueno para el sector.

Actualmente, quien tome un préstamo, debe disponer de un capital equivalente a entre un 30% o 50% del valor de la vivienda, ya que los bancos financian, en general, un 70% de la propiedad.

La excepción viene dada si se destinan esos fondos a la construcción, ya que en este caso puede obtenerse hasta el 100%, si el interesado ya tiene el terreno, como es el caso de la línea que ofrece el Hipotecario.

En el caso de un departamento usado y tomando como parámetro los valores de unidades bien ubicadas en Capital Federal -como Barrio Norte, Recoleta, Palermo o Belgrano- el metro cuadrado tiene un costo promedio de 2.000 dólares, tal como explicó Rozados.

De esta manera, si el préstamo solicitado es de $190.000 (u$s50.000 aproximadamente), y el interesado dispone del 30% restante, podrá acceder a una unidad de unos 40 metros cuadrados, si es que opta por no resignar ubicación y elegir esos barrios altamente cotizados.

El mercado

Si bien durante 2009 se registró una caída en la compra-venta de inmuebles, producto de la crisis internacional y la incertidumbre local, a fines del mismo año comenzó a notarse una recuperación que hoy intenta cobrar vigor, aunque los ruidos políticos pueden ponerle paños frios.

En este contexto, la reactivación del crédito hipotecario resulta fundamental para el sector inmobiliario, así como la flexibilización de las distintas líneas de créditos.

Al respecto Hugo Mennella, presidente del Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Bs. As. (Cucicba), explicó que en “2010 es de esperar que vuelva gradualmente el crédito y que haya una mayor confianza y estabilidad. Es importante dar facilidades a quien invierta, y sobretodo seguridad jurídica para fomentar la construcción. Tengamos en cuenta que se estima un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas”, comentó.

Las primeras iniciativas que se están viendo por parte de los bancos son un aliciente.

Martín Apaz, gerente del Departamento Económico de Deloitte, también advierte como positivo que se amplíe la oferta de créditos a largo plazo para favorecer a todos los sectores y a la economía en sí misma. “El tema es que en los últimos años hubo muchos anuncios y los resultados no fueron de los mejores”, comentó.

El analista de Deloitte explicó que ante la mayor incertidumbre, elevada inflación y depósitos en los bancos muy concentrados en el corto plazo, la única opción que tienen las entidades es la de cubrirse con tasas de interés elevadas, que superan el 15%, cuando deberían rondar el 5%, tal como sucede en otros países.

“Hasta que no haya confianza y mientras la suba de precios no se modere, es difícil que haya flujos de préstamos a tasas más razonables”, concluyó Apaz.

Rozados, por su parte, también ató la evolución al contexto actual.

“En un escenario con alta inflación como se prevé para 2010 no creo que los bancos puedan bajar la tasa y es difícil pensar que el Gobierno destine fondos para subvencionarla. Justamente acaba de enfrentarse con el BCRA por los baches fiscales”, concluyó.

Fuente: iProfesional