créditos hipotecarios

Bancos ricos y créditos hipotecarios nulos, peras con manzanas

viernes, 30 de noviembre de 2012

El sistema financiero lidera el ranking de utilidades con $ 12.463 millones en los primeros ocho meses del año, según el BCRA. Sin embargo, se reduce la financiación para la compra de viviendas y las tasas son inalcanzables. Cómo revertir la tendencia y cuáles son los mitos más frecuentes en el sistema hipotecario.

En los primeros ocho meses del año (último dato disponible en el Banco Central), el sistema financiero en su conjunto obtuvo una utilidad record de $ 12.463 millones (contra $ 8903 millones del mismo lapso de 2011). Los bancos privados lograron ganancias por $ 7717 millones en el mismo período. Sin embargo, a septiembre, el stock de préstamos hipotecarios del sistema financiero ascendía a $ 19.042 millones, alrededor de un 9% del total del crédito. Su participación viene en caída libre.

En 2003 representaba el 2,5% del Producto Bruto (total de ingresos generado en período determinado dentro de las fronteras del país) y en la actualidad un 1,5%. El dato no es menor. En la Argentina, por lo menos seis millones de familias, el 50% del total, tienen problemas de vivienda de distinta gravedad, según la evaluación que realiza la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

Seis de cada diez individuos de clase media desearían cambiar la vivienda que tienen por otra o ampliarla construyendo un dormitorio más y no pueden hacerlo, según un estudio realizado por la consultora D'Alessio Irol entre 1293 propietarios e inquilinos de la clase media. De hecho, para el 73% de los entrevistados es mucho más difícil comprar una vivienda hoy respecto de lo que ocurría hace 20 años.

Si bien el viceministro de Economía, Axel Kicillof, tildó de tímidos a los bancos, la realidad es que no es una cuestión de personalidad lo que perjudica el desenvolvimiento de los hipotecarios.

"Es cierto que los bancos ganan dinero, pero los resultados apenas alcanzan para mantener el patrimonio neto constante. Si regalo el hipotecario me licúo el patrimonio bestialmente", describe Federico Sturzenegger, presidente del Banco Ciudad. Y agrega que al no tener balances ajustados por inflación los resultados se distorsionan mucho.

El esquema es sencillo: la inflación genera incertidumbre. La incertidumbre genera volatilidad en las tasas y los distintos lados del mostrador eligen su propia aventura. El beneficiario no quiere tasa variable porque se acuerda de la 1050 (en los '80 se indexaron las deudas y las tasas se fueron a las nubes) y el banco no quiere tasa fija porque si sube la tasa que paga por los depósitos quedará descalzado. Es decir, sus clientes le devolverán a tasa fija y el banco tendrá que devolver a tasa variable.

El formato de tasa fija en un contexto inflacionario exige que el porcentaje sea mayor, ya que después del tercer año se diluye la cuota. "Es por eso que al principio se intenta cobrar todo el crédito porque luego va a pérdida", describe Hernán Lacunza, ex gerente general del BCRA. De ahí que algunos bancos prometen en sus préstamos de largo plazo que si el cliente cumple con todos los pagos de cuotas en tiempo y forma le regalan los últimos tres años. Tal vez por ello, la relación cuota ingreso se convierte en otra de las trabas. Para prestar unos 282.000 pesos (u$s 60.000) necesarios para una vivienda, de entrada, la cuota asciende a unos 7000 pesos y se requerirá de ingresos familiares mensuales por encima de los 20.000 pesos. Eso es alcanzable para el 10% más rico de la población que no es el que necesita vivienda. El piso y el techo no tienen correlación.

Si hoy se necesitan 350.000 pesos, el banco exige un ingreso de 22.000 pesos mensuales. Si forma parte del ingreso promedio de la población, que es de 5000 pesos, eso permite acceder a 61.100 pesos (u$s 13.000) que equivale a una cuota de unos 1500 pesos. Con un ingreso familiar de 10.000 pesos se puede pagar una cuota de 3000 pesos y se obtiene el equivalente a 120.000 pesos, por citar otro ejemplo. El dato adicional es que desde 2002 los precios de las viviendas en la ciudad de Buenos Aires crecieron un 460% impulsados especialmente por un alza de los costos del 316% y los salarios se expandieron un 270%.
Según un estudio del Instituto de Economía de la UADE, en 1997, un sueldo medio formal era equivalente al valor de un metro cuadrado, por lo que con 50/60 sueldos se podía adquirir una vivienda media. Hoy apenas alcanza para medio metro cuadrado y el piso es de 105 sueldos.

El mito de los depósitos

Una de las excusas más frecuentes de las entidades financieras suele ser que no pueden prestar a largo plazo cuando tienen depósitos de corto. "El promedio mundial de depósitos es de unos seis meses. Nadie deposita a cuatro años con lo cual se cae un mito", grafica Lacunza. En la Argentina, el promedio de depósitos a plazo fijo es de unos 60 días por el riesgo de tasa. "Los bancos no hacen beneficencia y ninguno va a prestar a pérdida. Pero ojo, no es que no prestan porque no quieren, ya que cuanto más financian más oportunidades tienen. El problema vuelve a ser la inflación", admite un consultor financiero que, multa mediante, pidió ser resguardado. Los préstamos personales al consumo y las tasas de las tarjetas de crédito suelen tener diez puntos más que las de los hipotecarios. El costo financiero total es de un 35% versus un 25%.

Una de las soluciones para revertir la situación puede ser la propuesta que se encaró en Chile, donde los préstamos hipotecarios se devuelven en función de un coeficiente de indexación similar al CER de la Argentina, que fue destruido por la intervención del INDEC en 2007. "Estamos proponiendo adaptar lo que se hace en Chile a la Argentina. Generar un coeficiente en función de la variación salarial del Indec y no por la inflación, porque si no todos recuerdan a la 1050", describe Gustavo Llambías, vicepresidente de la AEV. Y agrega: "En los últimos 30 años se equipara a la inflación bien medida y sería una buena forma de revertir la falta de créditos hipotecarios como herramienta masiva".

En Colombia fue otra la solución que se encontró: se le puso un techo al crédito de un porcentaje determinado. Si la tasa se encuentra por encima, el Estado se hace cargo de la diferencia. "Con el ingreso promedio no podés pagar una cuota del 30% porque a duras penas podés comer y vestirte como familia. De ahí que los créditos al consumo son una meta más accesible. Ante la falta de ladrillos, la primera apuesta es un LCD", ironiza un banquero privado. 

Fuente: El Cronista