Mercado de Créditos Hipotecarios

Una brecha que se agiganta: la cuota de un crédito hipotecario ya supera hasta en ocho veces un alquiler

miércoles, 15 de julio de 2015

El problema para acceder a la "casa propia" se agranda cada vez más, por lo que varios candidatos presidenciales comenzaron a incluir este tema que afecta a la clase media en la campaña electoral. ¿Cuánto se debe ganar por mes para poder comprar una vivienda?

Las elecciones presidenciales ya están a la vuelta de la esquina y los candidatos a ocupar la Casa Rosada apuntan sus promesas de campaña a una diversidad de temas para ganar la aceptación popular. Entre ellos, rankean alto la inseguridad, la inflación y el dólar con sus derivaciones, como por ejemplo, qué harán con el cepo y si tienen en vista una unificación del mercado cambiario.

Otro tema que escala entre las preferencias -tanto de los candidatos como del electorado- es el inmobiliario, ahora sumido en su peor momento desde la crisis del 2001. El mercado de las propiedades atañe tanto a quienes buscan su primera vivienda como a aquellos que ya disponen de una y necesitan cambiarla por otra de mayores dimensiones, que tenga otro tipo de prestaciones o que esté mejor ubicada.

Los políticos saben la importancia que la sociedad le asigna a este tema. Y es por eso que lo tienen bien presente en sus discursos y promesas de campaña. En la actualidad, uno de los mayores obstáculos es el acceso al crédito hipotecario, ya sea por los altos requisitos para calificar como por el valor de la cuota mensual que debe afrontarse. A esto se suma que la mayoría de los préstamos se ofrecen a interés variable o combinado, en un contexto en el que la alta inflación "pulverizó" la tasa fija.

Todas estas dificultades quedan plasmadas en las estadísticas, que dan cuenta de la caída en la participación de los préstamos para viviendas en el conjunto de líneas de créditos: hoy día, quedaron sumidos a un insignificante 8% del total. La suba en los tipos de interés es también gran responsable de esta baja participación, con una tasa nominal anual (TNA) que se acerca al 30%. Si a la misma se le suman los seguros, gastos administrativos y "demás yerbas" -para conformar el llamado costo financiero total (CFT)- esa cifra se eleva a más de un 40%.

Números sobre la mesa

Quienes aspiran a comprar una vivienda deben superar grandes obstáculos. Entre ellos, claro está, el de los altos precios de los inmuebles. Según Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado promedio para un inmueble usado, en la actualidad, es de poco menos de u$s2.300. Así las cosas, un departamento de tres ambientes de 65m2 (usado) ronda los u$s150.000. En zonas de menor demanda puede bajar a u$s120.000 y en las más requeridas elevarse a u$s180.000.

Con estas cifras se hace difícil para un asalariado que cobra sus ingresos en pesos -y no dispone de un importante ahorro- hacerse de la unidad. Si va en busca de un crédito hipotecario, se encontrará con escasos bancos que otorgan esta línea de financiamiento.

Y aquellos que lo hacen establecen las siguientes condiciones:

• Plazo máximo: 10 años.
• Relación cuota / ingreso: 30%.
• Monto máximo a financiar: 70% del precio del inmueble.

Analizando estos tres puntos es que muchos toman conciencia sobre qué tan lejos está la posibilidad de renovar su vivienda. En efecto, calculadora en mano, se encuentran con la triste realidad de la alta cuota que deberán afrontar si necesitan pedir el crédito por el 50% del precio del inmueble (además de tener que disponer de u$s70.000 en cash).

Para el ejemplo en cuestión, el monto de la misma ronda la friolera de $23.000.Pero esto no es todo: para poder cumplir con la relación cuota ingreso (que suele ser del 30%) el grupo familiar debe percibir mensualmente unos $77.500.

En términos comparativos, esta cifra es diez veces superior al salario promedio en la Ciudad de Buenos Aires, según las últimas estadísticas publicadas por el INDEC.

Cuota vs. alquiler

Otro aspecto llamativo es la enorme brecha entre el pago mensual de un préstamo hipotecario y el alquiler que se abona por esa misma unidad. Hoy día ese gap se estira a más de cinco veces ($23.000 vs. $4.700). "La relación entre los alquileres y la cuota hipotecaria está rota. O está barata la renta o alto el precio de la propiedad", afirma Francisco Gismondi, analista de Empiria.

Agrega que para quienes dependen de un crédito, "la búsqueda de una unidad se convierte en una odisea, ya que la relación entre valor de la propiedad y el salario quedó totalmente desproporcionada". "Los bancos privados directamente no pueden ofrecer lo que la gente necesita. No encaja ni con los precios de los inmuebles ni con las remuneraciones. Es casi imposible que un asalariado de nivel medio pueda afrontar la cuota de un hipotecario", apunta Gismondi.

Y añade: "Muy pocos pueden comprar una primera vivienda si no disponen de una buena parte en cash. No llegan con el sueldo, porque las cotizaciones en moneda local se escaparon a raíz de la devaluación. Encima las tasas de los créditos de las entidades financieras resultan inaccesibles". Quienes alquilan un departamento durante un lapso similar al del crédito -por ejemplo 10 años- terminarán pagando cerca del 30% del valor de la unidad (a precio de hoy). Por otro lado, aquellos que toman un hipotecario devuelven casi un 50% más que lo que recibieron en concepto de préstamo.

Para quienes aspiran a tener su techo propio en barrios premium, como por ejemplo Recoleta, la situación se presenta aun más compleja. Sobre todo si se toca la puerta del banco "equivocado", es decir, los que cobran tasas más elevadas. El valor de mercado de un departamento (65 metros) en esa zona ronda los u$s180.000 (u$s2.790 x 65 m2). Financiar el 50% (u$s90.000), implica tener que afrontar una cuota mensual de $43.000 y nada menos que contar con $145.000 de ingresos mensuales. En tanto, en la actualidad un alquiler en esa zona ronda los $5.200, por lo que la relación cuota-alquiler trepa a 8,5 veces.

El derrumbe de los créditos

De acuerdo con las últimas estadísticas oficiales, los bancos colocan apenas $2.300 millones por mes en hipotecarios. Hay que retrotraerse varios años para llegar a un volumen tan bajo. El año pasado se dieron unos 80.000 créditos para viviendas, de los cuales 70.000 salieron por las ventanillas del Banco Hipotecario a través del programa ProCreAr (88%).

Por fuera de la iniciativa oficial, con unos 5.000 préstamos se posicionó en el podio el Banco Ciudad, mientras que entre el Nación y el Provincia aportaron otras 1.000 operaciones. El resto se repartió entre las entidades privadas. "La oferta es escasa, salvo por el lado del Estado y algunos bancos públicos, y está muy acotada a determinados segmentos", afirma el presidente del Banco Ciudad, Rogelio Frigerio. Precisamente, esta entidad tiene como línea de cabecera a la denominada "Primera Casa", en conjunto con el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (I.V.C.). Financia hasta el 85% de la propiedad a 20 años en caso de uso único, familiar y de ocupación permanente en Capital y Gran Buenos Aires. La tasa de interés es fija y escalonada: arranca al 12% y va aumentando al 13,5%, 16% y 19% en años sucesivos.

Con esta línea, el Banco Ciudad se consolidó en el segundo lugar del ranking, con una participación del 15%. El mercado sigue siendo liderado por el Banco Nación (40% del total). Más abajo se encuentra el Provincia, con 7% de share. El "top five" se completa con el Hipotecario y el Credicoop. Entre estas cinco entidades reúnen casi las tres cuartas partes del total.

Cuotas imposibles

Las tipos de interés de los hipotecarios no están regulados por el Banco Central, a diferencia de lo que sucede con los préstamos prendarios y personales. Existe una fuerte dispersión tanto en las tasas nominales como en el costo financiero total, que es el dato a tener en cuenta al momento de tomar deuda. En la actualidad, el Nación es el que ofrece el menor costo (17,5% anual), mientras que el promedio entre los bancos líderes es del 27%. Obviamente que, a raíz de ello, existe una notoria disparidad en las cuotas que se deben abonar dependiendo qué puerta se toque.

En el caso del banco oficial, la misma es de $1.700 por cada $100.000 solicitados a diez años. En el otro extremo se llega a los casi $3.700 por el mismo importe recibido.

Las propuestas de los candidatos

Ante esta realidad, que pone de mal humor a muchos "clase media", el crédito hipotecario aparece en la agenda de promesas de los candidatos presidenciales. Sergio Massa impulsa un seguro de tasas de interés para los tomadores de préstamos, como forma de brindar certeza de que la cuota no se incrementará significativamente. "Tenemos que consolidar el acceso al crédito, a partir de garantizar una tasa fija con un seguro de tasa que es, en definitiva, un rol del Banco Central", señala. En tanto, Macri propicia que en la Argentina se copie el modelo chileno. En el país trasandino para ajustar la cuota recurren al índice de Unidad de Fomento (UF) que evoluciona según la inflación u otro índice convenido. "En Chile hace años que se usa este sistema y permitió que todo el mundo tenga acceso a la vivienda. Para replicarlo hay que cambiar un par de leyes y se puede hacer rápido", afirman en el PRO.

Finalmente, trascendió que el propio Gobierno está trabajando en un esquema que obligaría a los bancos privados a destinar una parte de los depósitos que reciben a brindar esta línea de financiamiento a un interés subsidiado. El mecanismo es similar al de los préstamos destinados a la producción. La intensión oficial es que los hipotecarios tengan un plazo más largo. Por lo pronto, hasta que estas propuestas se materialicen, los argentinos verán cada vez más lejos las posibilidades de acceder a un mejor inmueble.

Fuente: iProfesional