Hipotecarios o alquiler?

por Staff ZonaBancos.com

martes, 21 de julio de 2009

Es la encrucijada para muchas familias de clase media que tienen ingresos suficientes como para calificar un crédito hipotecario y no están seguros, si continuar alquilando o tomar un préstamo.

A nuestro entender, bajo las condiciones crediticias actuales, no es conveniente endeudarse, pues se hipoteca realmente el futuro de la familia. Con tasas de interés que van entre el 15% al 25% anual, más gastos de seguros, otorgamiento y otros gastos que elevan dicho costo 4 puntos porcentuales aproximadamente, la operación se torna muy costosa implicando un gran sacrificio familiar por una década (si se toma el préstamo a 10 años).

Por otro lado, ser propietario implica afrontar otros costos que deben ser contemplados y que afectarán el bolsillo familiar, como ser los impuestos y posibles arreglos de mantenimiento del inmueble.

Es indudable que todos aspiramos a ser propietarios y tener la seguridad de contar con el techo propio, el cual nos da más seguridad y protección. Sin embargo, hay que pensar racionalmente y saber esperar el momento más adecuado para tomar el compromiso financiero de cumplir con un crédito de tan largo plazo.

Cabe destacar que los bancos hasta el año 2001 tenían una importante cantidad de operaciones hipotecarias y el incumplimiento masivo los convertía virtualmente en inmobiliarias si procedían a la ejecución masiva de hipotecas. Por ello se instrumentó a nivel sistémico una pesificación y refinanciación de deudas. Dicha situación no es la actual, por lo tanto una decisión incorrecta y en caso de caer en incumplimiento, podría no temblarle la mano al banco en proceder a la ejecución judicial.

Análisis cuantitativo

Supongamos un departamento de 2 ambientes con un valor promedio de u$ 65 miles ($ 247 miles a un tipo de cambio de $ 3,80), por el cual se paga un alquiler mensual de $ 1.200 y en forma anual $ 14.400, lo que arroja un costo anual sobre la propiedad del 5,83%. Esta tasa es mucho más baja que la tasa que se paga por los préstamos.

Por otro lado, si tomáramos un crédito para comprar dicha propiedad, se necesitaría financiación por $ 172,9 miles, que es el 70% del valor que habitualmente suelen financiar los bancos. La cuota de la operación rondaría $ 3,9 miles a un costo financiero total del 25,1%.

Al cabo de 120 meses, se habría pagado $ 475 miles que se componen por $ 172,9 miles por la devolución del capital y $ 302,1 miles de intereses.

Por otro lado, si al crédito de la hipótesis se lo compara con el costo del alquiler, aplicando una tasa del 6% anual, similar al costo del alquiler comentado en párrafos precedentes, se pagaría al cabo de 120 meses $ 230,3 miles que incluyen intereses por $ 57,5 miles (la cuota mensual rondaría $ 2 miles). Cabe recordar, que en las mejores épocas la tasa de los préstamos hipotecarios rondaba entre 8 y 12% anual. En este sentido, sería preferible ser disciplinado y ahorrar la diferencia entre el valor del alquiler ($ 1.200) y el valor de la cuota del crédito ($ 3,9 miles) en las condiciones actuales y proceder a endeudarse una vez que mejore la situación.

En otro orden de cosas, no es conveniente cancelar el crédito a mitad del recorrido, por cuanto los bancos implementan un sistema de cancelación francés, en el cual al inicio de devolución del crédito se pagan los intereses y muy poco capital. En varios casos, los bancos imponen una penalización si el crédito se cancela al poco tiempo de haberse obtenido.

Es cierto, que en el corto plazo no se vislumbra un mejoramiento de las condiciones crediticias. Paciencia... y si la desconfianza por la gestión del gobierno se agiganta con fuga de dólares, es probable que a la tasa de interés le lleve más tiempo descender y situarse en un nivel que sea razonable para endeudarse. Más paciencia y por supuesto, es una decisión personal.